Dňa 28. mája 2025 Národná rada Slovenskej republiky prijala zákon č. 144/2025 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 447/2015 Z. z. o miestnom poplatku za rozvoj a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Novela”). Novela nadobudla účinnosť dňa 1. novembra 2025 a predstavuje jednu z najvýznamnejších zmien právnej úpravy miestneho poplatku za rozvoj od prijatia samotného zákona č. 447/2015 Z. z. o miestnom poplatku za rozvoj a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon”) v roku 2015.

Miestny poplatok za rozvoj umožňuje obciam generovať príjmy na financovanie verejnej infraštruktúry v súvislosti s novou výstavbou na ich území. Hoci bol tento inštitút zavedený už v roku 2016, z aplikačnej praxe vyplynula oprávnená požiadavka samospráv na rozšírenie možností jeho využitia nad rámec dovtedajšej právnej úpravy. Ako uvádza dôvodová správa k Novele, výnos z poplatku za rozvoj mal medziročne rastúci trend – z 2,6 milióna eur v roku 2017 vzrástol na viac ako 30 miliónov eur v roku 2022, pričom počet miest, obcí a mestských častí, ktoré poplatok zaviedli, sa zvýšil z 90 v roku 2018 na 342 v roku 2023.

Novela sa dotýka dvoch zásadných oblastí. Prvou je zvýšenie hornej hranice sadzby poplatku za rozvoj a zavedenie inflačného koeficientu, druhou je rozšírenie možností využitia výnosu z poplatku na rozvoj na okruh ďalších oprávnených výdavkov. Popri týchto kľúčových zmenách Novela zavádza aj mechanizmus započítania investícií poplatníka, nové pravidlá transparentnosti a možnosť spolufinancovania z poskytnutých dotácií. Napriek tomu, že od účinnosti Novely uplynuli takmer štyri mesiace, z našej praxe vyplýva, že mnohí developeri, investori a obce ešte nevyužívajú plný potenciál, ktorý im nová právna úprava ponúka. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný prehľad o jednotlivých zmenách, ich analýzu a praktické odporúčania vychádzajúce okrem iného z metodických pokynov Finančného riaditeľstva Slovenskej republiky.

Zvýšenie sadzby poplatku za rozvoj

Podľa novelizovaného ust. § 7 ods. 1 Zákona sadzba poplatku za rozvoj je od 5 eur do 50 eur za každý aj začatý m² podlahovej plochy nadzemnej časti stavby. Oproti predchádzajúcej právnej úprave, ktorá stanovovala rozpätie sadzby od 3 do 35 eur za m², ide o zvýšenie dolnej hranice o cca 67 % a hornej hranice o cca 43 %. Dôvodom tejto úpravy je podľa dôvodovej správy predovšetkým inflácia a s ňou súvisiaci masívny nárast cien stavebných materiálov a stavebných prác, ku ktorému došlo od nadobudnutia účinnosti Zákona dňa 1. januára 2016.

Je potrebné zdôrazniť, že sadzbu poplatku za rozvoj ustanovuje obec všeobecne záväzným nariadením (ďalej len „VZN”), a to v rámci zákonom stanoveného rozpätia. Obec môže sadzby ustanoviť rôzne pre stavby v členení podľa § 7 ods. 2 Zákona, t. j. pre (i) stavby na bývanie, (ii) stavby na pôdohospodársku produkciu, skleníky a súvisiace stavby, (iii) priemyselné stavby a stavby využívané na skladovanie vrátane stavieb na vlastnú administratívu, (iv) stavby na ostatné podnikanie a na zárobkovú činnosť a stavby využívané na skladovanie a administratívu súvisiacu s ostatným podnikaním a so zárobkovou činnosťou, a (v) ostatné stavby. Obec tiež môže určiť sadzby rôzne pre jednotlivé katastrálne územia obce alebo jej jednotlivé časti. Pri výpočte poplatku sa v zmysle metodického pokynu Finančného riaditeľstva SR č. 4/MD/2025/MP použije tá sadzba poplatku, ktorá je platná v čase vzniku poplatkovej povinnosti, a nie sadzba platná v čase vyrubenia poplatku, pričom poplatková povinnosť vzniká dňom právoplatnosti rozhodnutia o stavebnom zámere, právoplatnosti rozhodnutia o stavebnom zámere na zmenu dokončenej stavby, overenia projektu stavby na ohlásenie s vydanou overovacou doložkou, právoplatnosti rozhodnutia o spôsobilosti stavby na užívanie, alebo právoplatnosti rozhodnutia o dodatočnom povolení stavby.

Zníženie sadzby poplatku za rozvoj pre priemyselné stavby, ktoré sú umiestnené v priemyselnom parku

Novela dopĺňa § 7 o nový odsek 6, podľa ktorého obec môže VZN ustanoviť zníženie sadzby poplatku za rozvoj pre stavby podľa § 7 ods. 2 písm. c) Zákona, t. j. pre priemyselné stavby a stavby využívané na skladovanie vrátane stavieb na vlastnú administratívu, ktoré sú umiestnené v priemyselnom parku, a to najviac o 75 % ustanovenej sadzby poplatku za rozvoj. Priemyselný park je pritom definovaný zákonom č. 193/2001 Z. z. o podpore na zriadenie priemyselných parkov ako územie vymedzené územným plánom obce alebo územným plánom zóny, na ktorom sa vykonáva alebo má vykonávať priemyselná výroba alebo služby.

V zmysle novelizovaného § 7 ods. 4 Zákona obec môže sadzbu poplatku za rozvoj, ako aj zníženie sadzby poplatku podľa odseku 6, ustanoviť alebo zmeniť VZN iba k 1. januáru kalendárneho roka, ak § 14 ods. 1 neustanovuje inak. Platnosť takto ustanovenej úľavy je teda minimálne jeden rok. Z pohľadu investorov v priemyselných parkoch ide o potenciálne významnú úsporu, keďže pri maximálnom využití zníženia môže sadzba klesnúť na úroveň 25 % základnej sadzby. Odporúčame preto investorom, ktorí plánujú výstavbu v priemyselných parkoch, aby aktívne komunikovali s príslušnou samosprávou o možnosti zavedenia tohto zvýhodnenia.

Inflačný koeficient

Jednou z najvýznamnejších noviniek je zavedenie inflačného koeficientu v novom ust. § 7a Zákona, ktoré zavádza automatickú valorizáciu poplatku, čím sa zabezpečuje, aby sa reálna hodnota poplatku neznižovala v dôsledku inflácie bez potreby zásahu zo strany obce.

Podľa § 7a ods. 1 Zákona inflačný koeficient na kalendárny rok po kalendárnom roku 2026 sa vypočíta ako podiel indexu spotrebiteľských cien za júl toho kalendárneho roku, ktorý predchádza kalendárnemu roku, v ktorom sa má tento inflačný koeficient použiť, a (i) indexu spotrebiteľských cien za júl 2024, ak účinnosť VZN, v ktorom bola upravená aspoň jedna sadzba poplatku za rozvoj podľa § 7 ods. 1 až 3, je najneskôr 1. januára 2026, alebo (ii) indexu spotrebiteľských cien za júl toho kalendárneho roku, ktorý predchádza kalendárnemu roku, v ktorom sa upravuje aspoň jedna sadzba poplatku za rozvoj podľa § 7 ods. 1 až 3 vo VZN účinnom po 1. januári 2026.

Podľa § 7a ods. 2 Zákona, ak inflačný koeficient dosiahne hodnotu nižšiu ako 1, nahradí sa hodnotou 1. Táto poistka znamená, že v prípade deflačného vývoja sa poplatok nemôže znížiť pod úroveň určenú sadzbou stanovenou obcou vo VZN.

Ministerstvo financií Slovenskej republiky vypočíta inflačný koeficient a zverejní informáciu o jeho hodnote najneskôr do 31. októbra predchádzajúceho kalendárneho roka oznámením vo Finančnom spravodajcovi. Pri výpočte sa použije údaj z indexu spotrebiteľských cien (december 2000 = 100) – mesačne, hodnota spotrebiteľské ceny úhrnom, zverejnený Štatistickým úradom Slovenskej republiky. V tomto smere je podstatné upozorniť na prechodné ustanovenie § 17 ods. 3 Zákona, podľa ktorého inflačný koeficient na kalendárny rok 2026 sa vypočíta ako podiel indexu spotrebiteľských cien za júl 2025 a indexu spotrebiteľských cien za júl 2024.

Pre developerov a investorov je kľúčové, že inflačný koeficient ovplyvňuje výšku poplatku za rozvoj automaticky, bez potreby úpravy VZN zo strany obce, čo v praxi znamená, že náklady na výstavbu spojené s poplatkom za rozvoj sa budú medziročne zvyšovať v závislosti od vývoja spotrebiteľských cien.

Výpočet poplatku za rozvoj

S ohľadom na zavedenie inflačného koeficientu bolo z legislatívno-technických dôvodov novelizované ust. § 8 Zákona, ktoré upravuje výpočet poplatku za rozvoj. Samotný postup výpočtu zostáva nezmenený, avšak do súčinu výpočtu sa pridáva inflačný koeficient.

V zmysle novelizovaného § 8 ods. 1 Zákona, poplatok za rozvoj pre stavbu slúžiacu na jeden účel sa vypočíta ako súčin základu poplatku podľa § 6 Zákona zníženého o 60 m², sadzby poplatku za rozvoj platnej v čase vzniku poplatkovej povinnosti a inflačného koeficientu podľa § 7a. Vzorec pre výpočet poplatku je teda nasledovný: P = (ZP – 60 m²) × SP × IK, kde P je poplatok v eurách, ZP je základ poplatku v m², SP je sadzba poplatku v eurách za m² a IK je inflačný koeficient.

Z metodického pokynu Finančného riaditeľstva SR č. 4/MD/2025/MP k § 8 Zákona vyplýva niekoľko prakticky relevantných pravidiel. Zníženie základu poplatku o 60 m² (tzv. odpočítateľná položka) sa uplatní pri výpočte poplatku iba raz na jednu stavbu. Pri stavbe slúžiacej na viaceré účely, pre ktoré obec určí VZN rôzne sadzby, sa zníženie uplatní z výmery podlahovej plochy s najväčším podielom na celkovej ploche stavby. Pri stavbách realizovaných vo viacerých katastrálnych územiach sa odpočítateľná položka rozdelí pomerne. Odpočítateľná položka sa neuplatní pri následných rozhodnutiach o stavebnom zámere k nedokončenej stavbe, pri ktorých sa zvyšuje alebo znižuje podlahová plocha, nakoľko odpočítateľná položka bola použitá pri skoršom rozhodnutí. Vypočítaný poplatok sa zaokrúhľuje na eurocenty nadol.

V zmysle metodického pokynu Finančného riaditeľstva SR č. 5/MD/2025/MP k § 9 Zákona poplatok sa nevyrubuje ani nevyberá, ak jeho suma nepresiahne 5 eur. Ide o novozavedené pravidlo znižujúce administratívnu záťaž správcu poplatku. Vyrubený poplatok je splatný do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o vyrubení poplatku. Zákon zároveň umožňuje poplatníkovi požiadať obec o platenie poplatku v splátkach, a to najneskôr do dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o vyrubení poplatku. O povolení splátok rozhoduje obec, pričom proti tomuto rozhodnutiu nie je možné podať odvolanie.

Vrátenie poplatku za rozvoj

Ustanovenie § 10 Zákona upravujúce postup vrátenia poplatku za rozvoj prešlo Novelou zásadnou zmenou a rozšírením. Podľa novelizovaného § 10 ods. 1 Zákona obec poplatok za rozvoj alebo jeho pomernú časť vráti, ak (i) zanikla poplatková povinnosť podľa § 4 ods. 2 Zákona, alebo (ii) poplatník vykonal investíciu na ktorýkoľvek účel uvedený v § 11 ods. 2 písm. a) a b) Zákona, a to na základe zmluvy o spolupráci uzatvorenej medzi poplatníkom a obcou.

Práve druhý z uvedených dôvodov vrátenia poplatku predstavuje koncepčne nový mechanizmus vrátenia poplatku za rozvoj. Tento mechanizmus spočíva v časovom oddelení vzniku poplatkovej povinnosti, vyrubenia poplatku a jeho úhrady od samostatne ustanoveného procesu jeho vrátenia, pričom jeho účelom je umožniť obci vymáhať poplatok vopred a vrátiť ho až po splnení podmienok investičného plnenia.

Podľa § 10 ods. 4 Zákona obec vydá rozhodnutie o vrátení poplatku za rozvoj alebo jeho pomernej časti do 60 dní odo dňa žiadosti poplatníka za podmienky, že (i) vykonanú investíciu poplatník bezodplatne previedol do majetku obce, jej rozpočtovej organizácie alebo príspevkovej organizácie najneskôr do šiestich mesiacov od vydania kolaudačného osvedčenia alebo nadobudnutia vlastníckeho práva poplatníka k hmotnému majetku alebo nehnuteľnému majetku, a (ii) poplatník investíciu obstaral podľa osobitného zákona (zákon č. 343/2015 Z. z. o verejnom obstarávaní a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov) a pri pozemku, ktorý je predmetom bezodplatného prevodu, určil hodnotu podľa predpisov o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.

Suma poplatku za rozvoj alebo jeho pomerná časť, ktorá sa má vrátiť, sa započíta najviac do výšky zaplateného poplatku za rozvoj. Suma na započítanie sa určí podľa výsledku verejného obstarávania investície a znaleckého posudku k pozemku. K žiadosti o vrátenie poplatník priloží vyčíslenie nákladov spolu so znaleckým posudkom, ak bol predmetom prevodu pozemok, a doklady zo zrealizovaného verejného obstarávania preukazujúce skutočnú cenu za realizáciu stavby alebo kúpu hmotného majetku.

Z praktického hľadiska je tento nový mechanizmus vrátenia poplatku zaujímavý predovšetkým pre väčších developerov, ktorí v rámci svojich projektov budujú aj verejnú infraštruktúru (napr. prístupové komunikácie, parky, detské ihriská, škôlky). Obec a poplatník môžu zmluvu o spolupráci v zmysle § 10 ods. 1 písm. b) Zákona uzatvoriť kedykoľvek, t. j. aj pred samotnou výstavbou počas povoľovacích konaní alebo počas výstavby, prípadne po kolaudácii stavby. Upozorňujeme zároveň, že žiadosť o vrátenie poplatku za rozvoj musí byť podaná najneskôr pred uplynutím lehoty na vyrubenie poplatku podľa § 69 zákona č. 563/2009 Z. z. o správe daní (daňový poriadok), ktorá je päť rokov od konca roka, v ktorom vznikla poplatková povinnosť. Po uplynutí tejto lehoty právo obce vyrubiť poplatok zaniká, a tým zaniká aj možnosť jeho vrátenia.

Rozšírené použitie výnosu z poplatku za rozvoj

Novelizované ust. § 11 ods. 2 Zákona výrazne rozširuje okruh oprávnených výdavkov, na ktoré môže obec výnos z poplatku za rozvoj použiť. Podľa nového znenia sa výnos z poplatku za rozvoj použije na úhradu (a) kapitálových výdavkov súvisiacich s nadobudnutím nehnuteľnosti, so zhotovením stavby alebo so stavebnými úpravami vrátane potrebných nákladov na vysporiadanie pozemku alebo odstránenie stavby, ak ide o zákonom vymenované druhy stavieb a zariadení, (b) kapitálových výdavkov súvisiacich s obstaraním zariadení slúžiacich na bezpečnosť, poriadok a údržbu obce a obecného majetku, podporou verejnej dopravy alebo pozemkovými úpravami, alebo (c) výdavkov súvisiacich s obstaraním územnoplánovacej dokumentácie alebo územnoplánovacieho podkladu, alebo vypracovaním programu rozvoja obce.

V porovnaní s predchádzajúcou právnou úpravou sú podstatné viaceré rozšírenia. V rámci kapitálových výdavkov podľa písm. a) došlo k detailnejšej špecifikácii oprávnených stavieb, vrátane explicitného zaradenia verejného vodovodu a kanalizácie a rozšírenia dopravnej infraštruktúry. Celkom novou kategóriou sú kapitálové výdavky podľa písm. b), zahŕňajúce obstaranie zariadení slúžiacich na bezpečnosť, poriadok a údržbu obce, podporu verejnej dopravy a pozemkové úpravy. V rámci písm. c) sa po novom umožňuje hradiť nielen kapitálové, ale aj bežné výdavky na obstaranie územnoplánovacej dokumentácie a na vypracovanie programu rozvoja obce.

Novela v § 11 ods. 4 ďalej zavádza možnosť spolufinancovania, podľa ktorého výnos z poplatku za rozvoj môže obec použiť aj v prípade, že výdavky podľa § 11 ods. 2 hradí len čiastočne formou spolufinancovania. Dôvodom je skutočnosť, že kumulácia zdrojov výhradne z poplatku za rozvoj predstavuje zdĺhavý niekoľkoročný proces, a obce tak môžu poplatkové prostriedky kombinovať s dotáciami a inými zdrojmi financovania.

Nová povinnosť transparentnosti

Novelou zavedený § 11 ods. 5 Zákona ukladá obciam novú informačnú povinnosť. Podľa tohto ustanovenia obec zverejní informácie o výške výnosu z poplatku za rozvoj a jeho použití v členení podľa realizovaných projektov za predchádzajúci kalendárny rok každoročne do 30. júna na úradnej tabuli a na webovom sídle obce alebo iným spôsobom v obci obvyklým, ak obec nemá zriadené webové sídlo.

Táto povinnosť zvyšuje transparentnosť nakladania s verejnými zdrojmi a umožňuje obyvateľom obce, ako aj developerom a investorom, podieľať sa na tvorbe verejných politík a zvyšovať adresnosť plánovaných investícií. Pre developerov ide o dôležitý zdroj informácií pri posudzovaní, ako obec s poplatkovými príjmami hospodári a či sú tieto prostriedky investované do infraštruktúry, ktorá priamo súvisí s ich projektmi.

Súvisiaca novelizácia Stavebného zákona

Za účelom zefektívnenia a zvýšenia stability výberu miestneho poplatku za rozvoj Novela zároveň mení ust. § 66 ods. 2 zákona č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon, a to doplnením nového písmena l). Podľa tohto ustanovenia prílohou návrhu na kolaudáciu je po novom aj potvrdenie o uhradení miestneho poplatku za rozvoj alebo jeho splátky so splatnosťou do dátumu podania návrhu na vydanie kolaudačného osvedčenia, ak k stavbe vznikla poplatková povinnosť a obec vyrubila miestny poplatok za rozvoj. Táto zmena v praxi podmieňuje úspešnú kolaudáciu stavby zaplatením poplatku za rozvoj, čo výrazne posilňuje motiváciu poplatníkov k riadnemu a včasnému plneniu poplatkovej povinnosti.

Prechodné ustanovenia

Prechodné ustanovenia v § 17 ods. 1 až 4 Zákona riešia intertemporálne otázky spojené s účinnosťou Novely od 1. novembra 2025. Podľa § 17 ods. 1, ak poplatková povinnosť k poplatku za rozvoj a oznamovacia povinnosť vzniknú do 31. decembra 2025, postupuje sa podľa predpisov účinných do 31. októbra 2025. To znamená, že na poplatkové povinnosti vzniknuté do konca roka 2025 sa nová právna úprava (vrátane vyššej sadzby a inflačného koeficientu) neuplatní.

Podľa § 17 ods. 2 výnos z poplatku za rozvoj dosiahnutý do 31. decembra 2025 môže obec použiť podľa § 11 ods. 2 písm. a) v znení účinnom od 1. novembra 2025 najskôr 1. januára 2026. Za účelom zamedzenia retroaktivity sa teda použitie výnosu dosiahnutého pred účinnosťou Novely obmedzuje na kapitálové výdavky podľa písm. a), ktoré obsahovo najviac korešpondujú s použitím výnosu podľa doterajšej právnej úpravy.

Pre úplnosť uvádzame, že v zmysle metodického pokynu Finančného riaditeľstva SR č. 3/MD/2025/MP k § 16 Zákona je potrebné rozlišovať aj medzi prechodným režimom súvisiacim so Stavebným zákonom (účinným od 1. apríla 2025) a prechodným režimom spojeným s Novelou. Na konania začaté a právoplatne neskončené do 31. marca 2025 podľa doterajších stavebných predpisov, ku ktorým vznikne poplatková povinnosť po 31. marci 2025, sa naďalej postupuje podľa predpisov účinných do 31. marca 2025.

Záver

Novela zákona o miestnom poplatku za rozvoj účinná od 1. novembra 2025 prináša komplexnú reformu tohto nástroja samospráv na financovanie infraštruktúry. Pre developerov a investorov je kľúčové uvedomiť si predovšetkým zvýšenie hornej hranice sadzby na 50 eur za m² a zavedenie inflačného koeficientu, ktorý bude poplatok každoročne automaticky valorizovať. Na druhej strane Novela ponúka aj nové možnosti – nový mechanizmus vrátenia poplatku za investíciu do verejnej infraštruktúry a zvýhodnenie pre stavby v priemyselných parkoch.

Pre samosprávy je podstatné rozšírenie okruhu oprávnených výdavkov financovateľných z výnosu poplatku, možnosť spolufinancovania projektov a nová povinnosť transparentného informovania o nakladaní s poplatkovými príjmami. Pre všetky dotknuté subjekty je dôležité venovať pozornosť prechodným ustanoveniam a zabezpečiť riadny prechod na novú právnu úpravu.

Odporúčame všetkým subjektom dotknutým Novelou, aby sa detailne oboznámili s novými pravidlami a aktívne využívali príležitosti, ktoré im nová právna úprava ponúka, či už ide o optimalizáciu poplatkového zaťaženia prostredníctvom nového mechanizmu vrátenia poplatku pri investičnom plnení, alebo o strategické plánovanie investícií s prihliadnutím na inflačný koeficient. V prípade konkrétnych otázok týkajúcich sa miestneho poplatku za rozvoj a jeho dopadu na Váš projekt nás neváhajte kontaktovať.